Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Bilindiği üzere konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinin sona ermesi, kiralayanın sözleşmeyi ihlal eder davranışlarda bulunması hali dışında, kiraya verenin değil, kiralayanın elindedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi uyarınca “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
Tahliye taahhütnamesi, kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme yetkisi veren istisnai hallerden biridir. Tahliye taahhütnamesi ile kiracı, kiraya verene karşı kiraladığı evi ya da iş yerini belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt eder. Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, kanundan doğan ve Yargıtay kararları ile aranan usule uygun olarak düzenlenmiş olmasına bağlıdır.
Tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesi ile düzenlenmiş olup, hüküm uyarınca “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Tahliye Taahhütnamesi Hangi Hallerde Geçersiz Olur?
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği kanundan doğan şekli şartlara bağlı olmakla birlikte, taahhütnamenin geçerli sayılması için Yargıtay tarafından aranan özel şartlar da bulunmaktadır. Aşağıda sayılan şartlardan birinin dahi sağlanamaması halinde tahliye taahhütnamesi geçersiz olacak, taahhütname tahliye işlevini yerine getiremeyecektir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için aranan şartlar şunlardır:
Tahliye Taahhütnamesi Yazılı Olarak Yapılmalıdır
Kiracı, belirlenen tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak beyan etmelidir. Burada aranan şekil şartı adi yazılı şekil şartı olup, tahliye taahhütnamesinin muhakkak noter huzurunda yapılmasına gerek yoktur. Ancak önemle belirtmek gerekir ki, tahliye taahhütnamesinin noter huzurunda yapılması halinde, ileride kiracının imzasını inkar etme veya muvazaa iddiasında bulunma ve/veya iddiasını ispatlama ihtimali oldukça zayıflayacak, bu durum mal sahibinin tahliye taahhütnamesi ile elde edeceği korumayı güçlendirecektir.
Tahliye Taahhütnamesi Kiracının Serbest İradesi ile İmzalanmış Olmalıdır
Tahliye taahhütnamesi, kiralayanın özgür iradesi ile imzalanmış olmalıdır. Özgür iradeden kasıt, Türk Borçlar Kanunu’nun 30. ve devamı hükümlerinde düzenlenen irade bozukluğu hallerinin gerçekleşmemiş olmasıdır. Kiracı kanunda sayılan yanılma, aldatma, korkutma etkisi altında iradesinin sakatlandığını ve bu sebeple tahliye taahhütnamesini imzaladığını iddia edebilir. Tahliye taahhütnamesini serbest irade ile imzalamadığını iddia eden kiracı, iddiasını ispatla yükümlüdür. Kiracı tahliye taahhütnamesinin iptali için 1 yıl içinde herhangi bir hukuki işlem yapmazsa, sözleşme geçerliliğini sürdürür.
Tahliye Taahhütnamesi Kira Sözleşmesi İmzalanmadan Önce veya İmzalandığı Gün Alınmamalıdır
Uygulamada en sık karşılaşılan hatalardan biri de, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin imzalandığı gün alınmasıdır. Kira sözleşmesi ile aynı tarihli tahliye taahhüdü geçersizdir. TBK m. 352 hükmünde açıkça tahliye taahhüdünün kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra alınması gerektiği belirtilmiştir. Aksi halde kiracı, imza anında tarafların iradesi uyuşsa dahi, kiralanan konut veya işyerini kiralayabilmek için tahliye taahhütnamesini imzaladığını iddia edebilecektir. Hüküm uyarınca tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi imzalanmadan önce alınması halinde de, taahhüt geçersiz olacaktır.
Tahliye Taahhüdünde Taşınmazın Tahliye Edileceği Tarih Hiçbir Karışıklığa Sebebiyet Vermeyecek Şekilde Açıkça Yazılmalıdır
Tahliye taahhütnamesinde taşınmazın tahliye edileceği tarihe yer verilmemiş olması taahhüdün geçersiz olmasına sebebiyet verecektir. Taşınmazın tahliye edileceği tarih, tartışmaya ve belirsizliğe sebep olmayacak şekilde belirlenmelidir. Örneğin, “taşınmazı daha büyük bir ev bulduğumda tahliye edeceğim.”, “ev sahibimin oğlu Almanya’dan geldiğinde evi tahliye edeceğim.” gibi ifadeler tahliye taahhüdünü geçersiz kılacaktır. Tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin gün/ay/yıl olarak belirtilmesi, olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesi bakımından önem arz eder. Konut ve çatılı iş yerlerinde kira sözleşmesi ancak kiracının iradesi ile sona erebildiğinden, taşınmazın tahliye edileceği tarih bakımından sözleşmenin bitiş tarihi önem taşımaz. Sözleşme bir yıllık imzalanmışsa da, kiracı taşınmazı üç yıl sonra tahliye edeceğini taahhüt edebilir.
Tahliye Taahhütnamesi Bizzat Kiracı veya Kiracının Özel Olarak Yetkilendirdiği Kişi Tarafından Verilmiş Olmalıdır
Tahliye taahhütnamesi kiracının aile bireyleri, kiracıyla birlikte taşınmazdan yararlanacak kişiler veya genel vekaletname ile yetkilendirdiği kişiler tarafından imzalanması halinde geçersiz olacaktır. Tahliye taahhüdü kira sözleşmesini imzalayan kiracı tarafından bizzat imzalanmalı ya da tahliye taahhüdü imzalama yetkisini kapsar vekaletname ile yetkilendirdiği kişi tarafından imzalanmalıdır.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Usulüne uygun olarak hazırlanmış tahliye taahhüdü, TBK m. 352 hükmü uyarınca kiralayana kiracıyı icra yoluyla veya sulh hukuk mahkemesine müracaat yoluyla kiracıyı tahliye etme imkanı tanır.
İcra yoluyla kiralananın tahliye edilebilmesi için, tahliye taahhütnamesi ekinde muhakkak yazılı kira sözleşmesi de olmak üzere takibe konur. Kiracı, takibe itiraz ederek süreci durdurabilir. Kiracının yapacağı itirazın türü, itirazı kaldırmak için açılacak davanın hangi mahkemede açılacağını belirler. Kiracının takibe karşı itiraz ederken, imzaya itiraz etmemiş olması halinde itirazın kaldırılması davası icra mahkemesinde, imzaya itiraz halinde ise sulh hukuk mahkemesinde açılacaktır. Bu süreçte profesyonel hukuki yardım alınmaması hem kiracı hem mal sahibi bakımından geri dönüşü olmayan hatalara sebebiyet verebilir.
Dava yoluyla taşınmazın tahliye edilmesi ise, tahliye taahhüdü ile yazılı kira sözleşmesi dayanak gösterilerek tahliye davası açılmak suretiyle sağlanacaktır. Davada görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu dava, kiracının taşınmazı tahliye etmeyi taahhüt ettiği tarihten başlamak üzere 1 ay içinde açılmalıdır. Aksi halde taraflar kira sözleşmesinin devamı hususunda anlaşmış sayılacaktır.
Gerek icra kanalıyla veya dava yoluyla taşınmazını tahliye etmek isteyen mal sahibinin gerekse tahliye taahhüdü nedeniyle konutunu veya iş yerini tahliye etme tehdidi altında bulunan kiracının süreci en az kayıpla yürütmek için bir avukata başvurması tavsiye edilir. Zira yukarıda konunun yalnız temel ilke ve özellikleri sayılmış olup, birçok farklı değişken sürecin hukuki gidişatını değiştirebilir.
Tahliye Taahhütnamesi Bakımından Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler
Türk Borçlar Kanunu’nun tahliye taahhütnamesini düzenleyen 352. Maddesi uyarınca, tahliye taahhüdünde taşınmazın tahliye edileceği tarihten başlamak üzere 1 ay içinde taahhütnamenin icra takibine konu edilmemesi veya tahliye davası açılmamış olması halinde mal sahibi tahliye taahhüdüne dayanarak kiracıyı tahliye etme hakkını kaybedecektir.
Aynı kanunun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Dolayısıyla mal sahibinin kiracıya noter kanalıyla çekeceği ihtarname veya yaptığı her nevi yazılı bildirim, tahliye hakkını kullanabilmesi için kendisine süre kazandıracaktır.
Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir Mi?
Tahliye taahhütnamesi kiraya veren ile kiracının iradelerinin uyuşması sonucu imzalanmış bir sözleşmedir ve iptal edilip edilemeyeceği Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre incelenecektir. Tahliye taahhütnamesi kiralayan ve kiraya verenin iradelerinin uyuşması halinde her zaman iptal edilebilir. Yani, kiracı tahliye taahhütnamesini iptal etmek istediğinde, mal sahibi kabul ederse, ya da tam tersi gerçekleşirse tahliye taahhütnamesi iptal edilebilecektir. Tahliye taahhütnamesinin iptal edilebileceği diğer hal, kiracının, tahliye taahhütnamesini imzalarken iradesinin sakatlandığını iddia ederse taahhütname, imzalandıktan sonra 1 yıl içinde iptal edilebilir. 1 yıllık süre hak düşürücü süredir.
İLGİLİ KARARLAR
"Birbirini izleyen ve yenilenen kira sözleşmeleri ile birlikte verilen tahliye taahhütleri geçerlidir."
“Davacı kiracı, her yıl yenilenen kira sözleşmesi ile verilen tahliye taahhütlerinin geçerli olmadığını ileri sürmüş, mahkemece, davacının bu iddiası kabul görmüş ise de; kira ilişkisinin kurulmasından sonra yenilenen kira sözleşmesiyle verilen tahliye taahhütleri geçerlidir. Devam eden kira ilişkisinde, sonradan verilen taahhütün baskı altında verildiği söylenemez. Birbirini izleyen ve yenilenen kira sözleşmeleri ile birlikte verilen tahliye taahhütleri geçerlidir. Bu konuya ilişkin olarak 04.10.1985 tarih ve 2/7 sayılı Yargıtay İçtihadı
Birleştirme Kurulu kararının gerekçesinde de kabul edilen esaslar ve 17.05.1989 tarih ve 1989/6-264/350 sayılı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı da bu doğrultudadır. Somut olayda; davacı kracı, davalıya ait taşınmazda 15.01.1989 tarihinden itibaren kiracı olarak bulunmaktadır. Başlangıç kira sözleşmesinde kira süresi 5 yıl olarak tespit edilmiştir. İptal istemine konu taahhütname; kira ilişkisinin kurulmasından 20 yıl sonra, 2009 yılında tanzim edilmiştir. Davacı sözleşmedeki ve tahliye taahhüdündeki imzaya karşı koymadığına göre iptale konu taahhütname geçerlidir. Mahkemece, kiralananda otururken verilen davaya konu tahliye taahhüdünün geçerli olduğu gerekçesi ile davanın reddi gerekirken; yazılı ve yanılgılı değerlendirme ile davaya konu taahhüdün davacı kiracıdan, baskı altında alındığı gerekçesi ile iptaline karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı görülmüş, bu husus bozmayı gerekmiştir.” Yargıtay 3. H.D. 2012/15259 E. 2012/22635 K. 5.11.2012
"Davalı kiracı, taahhüdün kira sözleşmesi ile beraber tarihi boş olarak imzalandığı savunmasını HMK'nun 201.maddesi uyarınca aynı kuvvette yazılı belge ile ispat etmek zorundadır."
“Davacı, davalı ve dava dışı K2'e dava konusu taşınmazı yazılı sözleşme ile kiraladığını, sözleşme devam ederken davalı ve diğer kiracının 22.11.2016 tarihinde serbest iradeleri ile 27.01.2017 tarihinde kiralananı boşaltmak için tahliye taahhütnamesi verdiğini, davalı ve diğer kiracı hakkında tahliye taahhütnamesine dayalı olarak İzmir 28.İcra Müdürlüğünün 2017/2504 sayılı dosyası ile taşınmazın tahliyesi için icra takibi yapıldığını, davalının icra takibine itiraz ederek durmasına neden olduğunu belirterek, itirazın iptali ile davalının taşınmazdan tahliyesini talep etmiştir. Davalı, icra takibine dayanak tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi ile birlikte iyi niyet göstergesi olarak ve güvenerek imzalandığını, tarih kısmının boş olduğunu daha sonra davacı tarafından doldurulduğunu beyanla açılan davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davalının itirazının iptaline takibin devamına, davalının tahliyesine karar verilmiştir.
Davalı istinaf dilekçesinde; Davanın zorunlu dava arkadaşlığı gözetilmeden eksik açılmış olup davanın usulden reddinin gerektiğini, tahliye taahhüdü bulunan davacının ihtiyaç sebebine dayanmasının kötü niyet göstergesi olduğunu,kira sözleşmesinin şartıymış gibi boş tahliye taahhütnamesi imzalatıldığını ve daha sonra da tarihlerinin doldurulduğunu, mahkeme kararının kaldırılması gerektiğini belirtmiştir.
TBK'nun 352/1. maddesi uyarınca, kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Somut olayda; Davacı ile davalı ve dava dışı icra takibine itiraz etmeyen K3 arasında 1.1.2016 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Davalı 22.11.2016 tarihli tahliye taahhütnamesi ile taşınmazı 27.1.2017 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmiştir.Takip 24.2.2017 tarihinde yapılmış, itirazın iptali davası da 21.4.2017 tarihinde açılmıştır. İcra takibi ve itirazın iptali davası süresindedir. Davalı kiracı itirazında taahhütnamedeki imzasını inkar etmemiş, kira ilişkisine karşı çıkmamıştır. HMK'nun 190/1 maddesi uyarınca ispat yükü kanunda kanunda özel düzenleme bulunmadıkça iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine sonuç çıkaran tarafa aittir. Davalı, taahhüdün kira sözleşmesi ile beraber tarihi boş olarak imzalandığı savunmasını HMK'nun 201.maddesi uyarınca aynı kuvvette yazılı belge ile ispat edememiştir. Mahkemece verilen karar doğrudur. Açıklanan nedenlerle, davalının istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.” İzmir BAM 6. HD 2018/684 E. 2019/677 K.
· "Davalı tahliye taahhüdü altındaki imza ve tarihe açıkça itiraz etmediği takdirde, takipte dayanılan taahhüt tarafları bağlar."
“Tahliye taahhüdüne dayalı icra takiplerinde, dayanak tahliye taahhüdünün adi yazılı olması halinde, imzaya ve tarihe açıkça itiraz edilmesi gerekir. Davalı tahliye taahhüdü altındaki imza ve tarihe açıkça itiraz etmediği takdirde, takipte dayanılan taahhüt tarafları bağlar. İİK'nin 275.maddesi gereğince kiracı kiranın yenilendiğini veya uzatıldığını aynı kuvvet ve mahiyette bir belge ile ispat edebilir.
Davalı borçlu itiraz dilekçesi ile takibe dayanak tahliye taahhüdündeki imzalarına ve tarihe itiraz etmediği gibi, kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir belge getiremediğine göre tahliye taahhüdüne dayalı tahliye şartlarının gerçekleştiği gözetilerek, davanın kabulüne karar verilmesi gerekir ki, ilk derece mahkemesinin kararı da bu cihettedir. Kararlaştırılan tahliye tarihinin kira sözleşmesinin bitiminden önceki bir tarih olması da sonuca etkili değildir.
İİK.nun 63.maddesi uyarınca;" itiraz eden borçlu, itirazın kaldırılması duruşmasında, alacaklının dayandığı belge metninden anlaşılanlar dışında itiraz sebeplerini değiştiremez ve genişletemez."
Buna göre, davalı kiracının icra dosyasına vermiş olduğu itiraz dilekçesinde, yalnızca tahliye tarihinin kira sözleşmesinin bitiminden önceki bir tarih olmaması gerektiğini ileri sürmesine karşın, ilk derece mahkemesinde, ilk kararın istinaf dilekçesinde tahliye taahhüdünün sonradan doldurulduğunu, boş olarak verildiğini, ileri sürdüğünden bu hususun dikkate alınmaması da hukuka uygundur.
Davalı istinaf dilekçesinde kaldırma kararından sonra makul süre önce kendilerine tebligat yapılmadığını ileri sürmüş ise de; istinaf ilamı ekli duruşma gününün tebliğine rağmen davalı taraf ilk derece mahkemesindeki duruşmaya katılmamış, herhangi bir süre talebi ve beyanına da rastlanamadığından, ileri sürülen bu husus yerinde değildir.” Bursa BAM 6. HD 2021/2296 E. 2021/2200 K.
Anahtar Kelimeler. Tahliye taahhütnamesi hazırlama, Tahliye taahhütnamesi örnek, tahliye taahhütnamesi örneği, tahliye taahhütnamesi var kiracı çıkmıyor, tahliye taahhütnamesi pdf, tahliye taahhütnamesi nedir, tahliye taahhütnamesi itiraz, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, tahliye taahhütnamesi imzaladım ne yapmalıyım, çorlu avukat, çorlu boşanma avukatı, çorlu kira avukatı, çorlu gayrimenkul avukatı
Comentários