Miras Payı Devir Sözleşmesinin Konusu ve Geçerliliği
TMK m. 677 hükmünde düzenlenen miras payı devir sözleşmesi bir kimsenin bir bütün olarak miras payının tamamının veya bir kısmının başka bir kimseye devredilmesini konu alır. Madde hükmüne göre sözleşmenin mirasçıların kendi aralarında yapılması halinde adi yazılı sözleşme geçerli olacakken, bir mirasçının üçüncü bir kişiye miras payını devretmesini konu olan sözleşmeler ise noterlikte düzenlenmesine bağlıdır.
Uygulamada sıklıkla karşılaşıldığı üzere mirasçılar kendi aralarında adi yazılı belgelerle miras payı devir sözleşmeleri düzenlemektedir. Bu belge protokol, anlaşma, devir tutanağı vs. isimle adlandırılabilmekte olup, TBK m. 19 bakımından tarafların verdikleri isim değil esas iradeleri değer taşımaktadır. O nedenle, örneğin tarafların düzenledikleri adi yazılı belgede “X ili Y ilçesi Z mahallesi/köyü sınırları içerisinde bulunan taşınmazdaki payımı A isimli kişiye sattım” gibi bir ifade kullanmaları, her ne kadar ilk bakışta bir tapu dışı (haricen) satış sözleşmesi gibi gözükse de esasen ilgili taşınmazın o esnada elbirliğiyle mülkiyet (miras ortaklığı mülkiyeti) altında olması halinde bu sözleşme bir miras payı devir sözleşmesi olarak kabul edilmektedir.
Fakat ilgili taşınmaz mirasçılar arasında paylı mülkiyete geçirilmişse (bir başka deyişle, uygulamada sıklıkla kullanılan adıyla “intikal yapılmışsa”) artık kişinin kendi mülkiyetinde olan payını bir başkasına adi yazılı sözleşme ile satması (bu kişi de eskiden mirasçı olsa bile) geçerli olmayacağı için sözleşme hukuki sonuç doğurmaz ve Yargıtay’ın haricen satış içtihadına göre sonuca gitmek gerekir (haricen satışların geçerliliği hakkındaki yazımız için linke tıklayabilirsiniz). O nedenle, miras payı devir sözleşmesi akdetmeden önce tapu nezdinde yapılacak inceleme ile taşınmazın halen miras ortaklığının mülkiyeti (elbirliği mülkiyeti) altında olduğunu teyit etmekte fayda bulunmaktadır.
Miras Payı Devir Sözleşmelerinin İfa Edilmesi
TMK m. 677/II uyarınca “üçüncü kişiye (mirasçı olmayan, miras ortaklığı dışından olan birisine) yapılan devir paylaşmaya katılma yetkisi vermez, sadece paylaşma sonunda mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkını sağlar.”. Bu hükmün tersten (a contrario) yorumlanması şu anlama gelir: sözleşmenin mirasçılar arasında yapılması, esasen mirasın paylaşılmasına katılma hakkı verir; yani aynî sonuç doğurur. Bir başka deyişle, üçüncü kişiyle yapılan devir sözleşmesi mirasın paylaşılması (intikal) anından sonra sonuç doğuracakken; mirasçılar arasındaki sözleşme derhal sonuç doğurur ve örneğin payını tamamen devreden mirasçı elbirliği ortaklığından çıkarak intikal anında hak iddia edemez hale gelir ve devralan mirasçının intikal anında hiçbir başka işleme gerek kalmaksızın öbür mirasçının da hissesini kazanması (iktisap etmesi) gerekir.
Taşınmazlar Yönünden İfa Sorunu: Tapu Sicili Uygulamasındaki Şeklî Eksiklikler
Her ne kadar yukarıda anlattığımız Maddi Hukuk gerekçeleriyle durumun tarif ettiğimiz gibi olması gerekse de tapu sicili uygulamasında bu sözleşmelerin uygulanmalarında sorunlarla karşılaşılmaktadır. Zira normal şartlar altında miras payının başka bir mirasçıya devredilmesi halinde intikal işlemi gerçekleştirilirken (miras paylaştırılırken) devralan mirasçının devraldığı miras payı da dahil olmak üzere tamamının doğrudan kendi adına tescil edilmesi gerekir. Paralel olarak payını devretmiş mirasçının da devrettiği kısım eksilterek intikal sonrası miras payı devirden arta kalan kısmıyla tescil edilmeli veya tamamını devrettiyse tapuya hiç malik olarak hiç işlenmemesi gerekmektedir.
Fakat tapu müdürlüklerinde çeşitli şeklî gerekçelerle bu yöndeki talepler reddedilmektedir. Zira mirasçıların, adi yazılı sözleşme bir kenara dursun noter huzurunda gerçekleştirdikleri miras payı devir sözleşmelerinde dahi, tapu memurluğu şeklî birtakım sebepler öne sürerek murisin ardından doğrudan miras payı devir sözleşmesine göre işlem yapmayı reddetmektedir. Tapu memurlarının uygulamada “işlem yapmak için sisteme dayanak belge yükledikleri, intikal işleminin dayanak belgesinin mirasçılık belgesi olduğu, bu nedenle mirasçılık belgesindeki paylardan farklı bir oran yazmalarının mümkün olmadığı, kendisi bu işlemi gerçekleştirmek istese dahi bölge müdürlüğünün işlemi yapmayı reddedeceği” veya “bir kimsenin ölmesi halinde entegre elektronik sistemlerin bu kişiye ait taşınmaz üzerine adeta bir ‘bloke’ koyduğu ve taşınmaz üzerinde intikal yaptırmadan pay devrinin gerçekleştirilemediği” gibi gerekçeler gösterdikleri tecrübe edilmiştir.
Görüldüğü üzere, tapu işlemlerinin elektronik olarak yapıldığı sisteme ilişkin adeta yazılımsal problemler ve şeklî eksiklikler; maddi hukukun mümkün kıldığı bu işlemin gerçekleştirilmesini engellemektedir. Neticede tüm taraflar sözleşmenin ifasında mutabık olsa bile, yukarıda anılan şekli gerekçelerden ötürü tapu memurluğu tarafından (ortada hiçbir uyuşmazlık bulunmamasına rağmen) dava açmaya veya son derece hatalı bir biçimde “önce intikalle paylı mülkiyete geçme, sonra (devralan mirasçıya) pay satışı yapma” yoluna yönlendirilmektedir. Birçok kişi de bu yöntemi mecburen kullanarak önce intikal işlemi yaptıktan sonra oluşan paylı mülkiyet paylarını devralan diğer mirasçıya muvazaalı biçimde “satış göstererek” devretmektedir.
“Önce İntikal Sonra Satış” Yönteminin Yarattığı Hukuki Riskler
“Önce intikal sonra satış” olarak özetlenebilecek mevcut tapu uygulamasındaki problem yalnızca muvazaalı satış için fazladan tapu harcı ödenmesi veya tarafların bir devlet memuru tarafından “muvazaalı işlem yapmaya” yönlendirilmesinden ibaret değildir. Zira bu yöntem, özellikle mevcut Yargıtay uygulamasıyla da birleşince, son derece ağır birtakım hukuki riskler de yaratmaktadır.
Zira ilk olarak belirtmek gerekir ki paylı mülkiyete geçmiş bir taşınmazda paydaşlardan birisinin payını satış işlemine konu yapması, diğer paydaşların kanuni önalım hakkını tetikleyebilir. Bu durumda miras payını devralan kişi, diğer paydaşlardan kendisine yöneltilmiş olan önalım davalarına muhatap olabilir; diğer hissedar mirasçıların tapuda gözükmekte olan satış bedelini mahkeme veznesine depo etmelerinin ardından ilgili bedelle yetinerek devralmış olduğu taşınmaz hissesini kaybedebilir.
İkinci olarak Yargıtay’ın mevcut içtihadı, miras payı devrine ilişkin sözleşmenin yapılmasının ardından mirasçıların intikal işlemi yaptırıp devreden mirasçının adına tescil yaptırmaları halinde miras payı devrini konu alan sözleşmeden "dönülmüş" sayıldığı yönündedir (örn. bkz. Yargıtay 8. HD., E. 2019/921 K. 2021/5478 T. 24.6.2021). Bu bakımdan, intikal işleminin ardından miras payını devreden kimse tapuda muvazaalı satış işlemini gerçekleştirmeye yanaşmazsa (Yargıtay uygulamasından ötürü) kendisini dava yoluyla zorlamaya dahi imkan yoktur. Zira taraflar intikal işlemini gerçekleştirmekle birlikte sözleşmeden dönmüş sayılırlar.
Peşinen belirtmek gerekir ki Yargıtay’a göre miras payını devralan kişi tarafından ortaklığın giderilmesi davası açılması ve bu dava içerisinde “devreden mirasçı adına da tescil isteme” veya “devreden mirasçının da satış bedelinden pay almasını isteme” yönünde bir beyanda bulunulması da dönme olarak yorumlanmalıdır (bkz. Yargıtay 8. HD., E. 2016/5855 K. 2017/11085 T. 19.9.2017). O nedenle, ortaklığın giderilmesi davası esnasında devreden mirasçının payının varlığını tanımak da daha sonra dava yoluyla dahi miras payı devir sözleşmesinin ifa edilmesini imkansız kılmaktadır. Vurgulamak gerekir ki bu “tanıma” fiili açıkça belirtilebileceği gibi “mirasçılık belgesinde yer alan tüm ortaklar adına tescile hükmedilmesi/satış bedeli ödenmesi” talebi gibi zımnen de gerçekleşebilir.
Mevcut hukuki durum, özellikle terekeyi koruma amaçlı miras payı devirlerini (örneğin, devreden mirasçının alacaklılarına yüklü miktarda borcu olması ve bu nedenle kendi adına hiç tescilde bulunulmaksızın taşınmazın diğer mirasçılar adına tescil edilmesinin istnemesi) engellemektedir. Nitekim, Yargıtay'ın mirasın kötüniyetli reddi halinde alacaklılara "mirasın reddi işlemini iptal etme" hakkı veren TMK m. 617 hükmünün miras payının devri hallerine uygulanamayacağını savunan içtihadı (örn. bkz. Yargıtay 14. HD., E. 2015/6819 K. 2017/1622 T. 2.3.2017), bu yöntemi oldukça kullanışlı hale getirebilirdi.
Bu bakımdan, muvazaalı devir işlemlerinin işlevselliğinin azaltıldığı düşünülebilirse de yine de miras payı devir sözleşmesinin tüm tarafların mutabık olmasına rağmen “rızaen ifa edilemiyor” olması, bu Maddi Hukuk kavramının içini boşaltmaktadır. Zira taraflar günün sonunda, tapu müdürlüğündeki sistem yetersizliği bahane edilerek, ya muvazaalı bir işlem yapıp daha çok harç ödemeye ya da tüm mirasçılar rızasına rağmen dava açmaya mahkum edilmektedir.
Kaldı ki intikal işleminin ardından dava yoluyla dahi sözleşmenin ifa ettirilememesi, devreden mirasçının muvazaalı satışta bulunmayı reddetmesi de yüksek bir ihtimaldir. Maddi Hukuktan doğan hakların uygulamadaki katı şeklî kurallar nedeniyle (hele ki günümüz teknolojik imkanları dahilinde) yerine getirilmesinin zorlaştırılmaması gerekir. Fakat şu an için yine de izlenecek en güvenli yol, miras payını devralanın hakkının dava yoluyla kullanılmasıdır. Aksi takdirde, devralan mirasçı devir sözleşmesinden doğan haklarına daha sonra mahkemeye başvurarak dahi kavuşamayabilir.
Teşekkür: Yazının hazırlanması esnasında kişisel deneyim ve görüşlerini bizden esirgemeyen Sayın Meslektaşım Av. Batuhan Adanur'a teşekkür ederim.
Comments