Önalım davası nedir?
Taşınmaz mülkiyeti, çeşitli sebeplerden ötürü paylı (hisseli) hale gelebilir. Örneğin mirasçılara intikal etme, parsellerin birleştirilmesine yönelik idari işlemler veya birden fazla kişinin ilgili taşınmazı satın alması gibi gerekçelerle sıklıkla paylar meydana gelmektedir. Bir paydaş (hissedar), paylara bölünen taşınmazın tamamı üzerinde tek başına tasarrufta bulunamazsa da kendisine ait pay üzerinde serbestçe tasarrufta bulunabilir. Daha açık bir ifadeyle her paydaş, kendisine ait taşınmaz hissesini bir başkasına satabilir. Satın alan yeni malik, artık diğer paydaşlar gibi taşınmazın maliklerinden biri olur ve eski malikin hisse oranına sahiptir.
Fakat taşınmazların hisselere ayrılması özellikle kamu düzeni ve menfaati açısından arzu edilen bir durum değildir. Zira paydaşı çok olan taşınmazın yönetilmesi de zor olur. Bu nedenle küçük paylara ayrılmış taşınmazlardan ekonomik anlamda faydalanmak da mümkün değildir. Kanun koyucu bu nedenle payların mümkün oldukça tek elde toplanması amacıyla taşınmazdaki her paydaş için “kanuni önalım hakkını” ihdas etmiştir. Burada kanuni önalım hakkı denmesinin sebebi bu hakkın TMK m. 732’de açıkça düzenlenmiş olmasıdır: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler”. Eğer taraflar önalım hakkının tanınmasına ilişkin özel bir sözleşme yapacak olursa buna ise sözleşmeden doğan (akdî) önalım hakkı da denir ve TMK m. 1009 uyarınca bu hakkın ilgili taşınmazın tapu kütüğüne işlenmesi de mümkündür. Fakat kanuni önalım hakkı yasada düzenlendiği için ayrıca tapu kütüğüne işlenmesine gerek yoktur.
Taşınmazdaki payların tek elde toplanmasını hedefleyen “önalım hakkı”, esasen bir paydaş kendisine ait payı bir başkasına devrettiği zaman gündeme gelir. Nitekim TMK’de bu hak “devir hakkının kısıtlamaları” arasında düzenlenmiştir. Çünkü önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte eski malikin üçüncü kişiyle yaptığı satış sözleşmesi ortadan kalkar ve ilgili pay önalım hakkını kullanan hissedara ait olur; eski malikten pay satın alan kişi mülkiyet hakkını kaybeder.
Hakkın nasıl kullanılacağı da TMK m. 734/I hükmünde açıkça düzenlenmiştir: “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.”. Bu bakımdan, uygulamada eski hissedarların yeni satın alan kimselere karşı açtıkları davalara sıklıkla “önalım davası” da denilmektedir.
Önalım Hakkının Kullanım Süresi
Kanunda önalım hakkının hangi sürede kullanılacağı da düzenlenmiştir. TMK m. 733/IV uyarınca önalım hakkı, “…satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer”. Zira normal şartlar altında satışın diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilmesi gerekir (TMK m. 733/III). Fakat uygulamada genellikle paydaşlar diğer paydaşlara satışı bildirmemekte ve paydaşlar kendi çabaları ile bu satışları öğrenmektedir.
Önalım Hakkının Kullanılma Şekli
Önalım hakkı, esasen yeni satın alan kimseyi “cezalandırma” amacı gütmez. Bu hakkı kullanan hissedar elbette ilgili hissenin bedelsiz olarak sahibi olmaz; yalnızca “öncelikle kendisine satılmasını” isteme hakkına sahiptir. Bu bakımdan, önalım hakkını kullanan malikin hakkını kullandığı ilgili satış işlemindeki satış bedelini yeni malike ödemesi gerekir.
Uygulamada mahkemeler, önalım hakkının kullanılmasının yerinde olduğuna hükmettikten sonra davacı tarafa “satış bedelini mahkeme veznesine yatırmak üzere” süre verilmesine karar vermektedir (uygulamadaki adı ile “depo kararı”). Böylece önalım hakkını kullanan paydaş ilgili bedeli mahkemeye teslim etmekte, bu bedel de davanın kabulüyle birlikte satın almış olan kişiye teslim edilmekte; ilgili payın mülkiyeti ise davacıya geçirilmektedir.
Burada davacının ödemesi gereken satış bedelini tapuda eski malik ile yeni malik arasında yapılan satış sözleşmesinde (“resmi senette”) yazılı olan bedel belirlemektedir.
Önalım Hakkının Kullanılmasını Zorlaştırmak İçin Bedelde Muvazaa Yapılması ve Muvazaanın İspatı
Yukarıda kabaca tarifini yaptığımız önalım davası sürecini zorlaştırmak isteyen birçok kişi sıklıkla bedel muvazaasına müracaat etmektedir. Örneğin 500.000 TL’ye satın aldığı bir paya karşı diğer paydaşların önalım hakkının kullanılmasını zorlaştırmak için tapuda yapılan sözleşmeye satış bedeli olarak 1.000.000 TL yazılabilmektedir. Zira diğer paydaşlar böyle bir durumda mahkemenin vereceği depo kararı ile 1.000.000 TL’yi mahkeme veznesine yatırmak zorunda kalacaktır.
Bedelde yapılan muvazaayı ispat etmek şüphesiz ki mümkündür. Fakat ortada tapuda yer alan resmi şekilde akdedilmiş bir sözleşme olduğu için ispat oldukça sıkı şartlara bağlanmıştır. Zira her ne kadar muvazaa iddiasının üçüncü kişi (sözleşmenin tarafı olmayan kişi) tarafından ispat edilmesi halinde tanık da dahil her türlü ispat aracı kullanılabilse de Yargıtay tanık ifadelerinin belirli bir kesinlikte olmasını aramaktadır. Bir başka deyişle, örneğin bedelde muvazaa iddia eden başka bir paydaşın yalnızca “tapuda gözüken satış bedelinin fazla olduğu, o civarda bir taşınmaz hissesinin piyasa değerinin asla o kadar para etmeyeceği” gibi genel ve soyut iddialarda bulunması yeterli değildir. Bu bakımdan, gerçekten piyasa değeri tapuda gösterilenden düşük olsa bile bunun bir kıymeti yoktur; muvazaa iddiası ispat edilememiş sayılır.
Keşif ve emsal değer tespitinin tek başına bedel muvazaasını ispata yaramadığına dair bkz.
· Yargıtay 6. HD., E. 2012/3412 K. 2012/7509 T. 21.5.2012:
“Davacı, bedelde muvazaa iddiasında bulunduğuna göre bu iddiasını kanıtlaması gerekir. Satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bu iddianın tanık dahil her türlü delille kanıtlanması mümkündür. Ancak, bu konuda dinletmek istediği davacı tanıkları dinlenmemiştir. Keşif tek başına bedelde muvazaanın kanıtlanması için yeterli değildir. Sadece davacının diğer delillerini doğrulamak bakımından önem arzeder. Bu nedenle davacı tanıklarının dinlenmesi tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken deliller toplanmadan keşifte belirlenen bedel üzerinden önalım hakkının tanınarak yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”
· Benzer yönde bkz. Yargıtay 14. HD., E. 2015/8338 K. 2017/1184 T. 20.2.2017:
“Somut uyuşmazlıkta, davacı davalının edindiği payın gerçekte 35.000,00 TL’den daha az değerde olduğunu, önalım hakkına engel olmak için bedelin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini iddia etmiş, kanıt olarak da emsal taşınmazların değerleri sunulmuştur. Toplanan deliller bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir. Mahkemece resmi senette yazılı olan satış bedeli ile tapu harç ve giderlerini depo etmek üzere davacıya süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir”
· Benzer yönde bkz. Yargıtay - 14. HD., E. 2014/16203 K. 2015/619 T. 20.1.2015:
“Davacı, önalım bedelinin tapuda gösterilen değerden az olduğunu ileri sürerek bedelde muvazaa iddiasında bulunması halinde bu iddiasını kanıtlamalıdır…Somut uyuşmazlıkta, davacı, dava konusu payın gerçekte 4.000,00 TL değerinde olduğunu önalım hakkına engel olmak için bedelin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini iddia etmiştir. Keşif sonucu düzenlenen raporda dava konusu payın değerinin 1.570,00 TL olduğu saptanmıştır. Beyanı alınan tanık, davalı ile pay satışı yapan paydaşın bedel ödeme işlemi sırasında yanında olmayıp, görgüye dayanan bir anlatımı bulunmamaktadır. Davacı tarafından bedelde muvazaa iddiasını ispata yarayan başka bir kanıt sunulmamıştır. Soyut tanık anlatımları ve keşfen belirlenen değer bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya tek başına yeterli bulunmadığından, davacının muvazaa iddiasına itibar edilmemelidir. Mahkemece, bedelde muvazaa iddiası ispatlanamadığından dava konusu payın tapuda gösterilen satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafın toplamından oluşan önalım bedelinin TMK’nın 734. maddesi uyarınca hükümden önce belirlenecek uygun bir zaman içinde depo edilmesi için süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir”
Şayet tanıkla ispat yoluna girilecek ise tanık beyanlarının da açık ve kesin bir surette bedel muvazaasını ispat etmesi gerekir. Burada özellikle tanıkların gerçek satış bedelinin tutarını zikretmesine önem verilmekte ve özellikle payını satan eski paydaşın tanık sıfatıyla dinlenebileceğini vurgulamaktadır:
· İstanbul BAM, 7. HD., E. 2017/1514 K. 2017/1440 T. 2.11.2017:
“…davacı tarafça da bedelde muvazaa iddiasının ileri sürüldüğü, muvazaa iddiasının her türlü delil ile kanıtlanabileceği, bu bağlamda taraf tanıklarının dinlenildiği, davacı tanığı K5'nın beyanı doğrultusunda dava konusu taşınmazın 15.000,00 TL bedelle davalıya satıldığının beyan edildiği, davacı tanığı K5 'nin beyanlarının, davalı tanığı K6 beyanları ile de desteklendiği, yine mahkememizce icra edilen keşif neticesinde tanzim olunan bilirkişi raporları uyarınca da önalıma konu olan payın değerinin 25.000,00 TL olamayacağının belirlendiği, bu bağlamda mahkememizce (yerel mahkeme) davacı tanığı K5'nın beyanına itibar edildiği ve muvazaa iddiasının ispat edildiğinin kabul edildiği, aksi düşüncenin hakkaniyete aykırı olup, hakkın kötüye kullanılması mahiyetinde olacağı, bu durumda kanıtlanan bedeli ve bu bedele isabet edecek harç ve masraflarının önalım bedeli olacağı ve söz konusu bedelin de davacı tarafça depo edildiği anlaşıldığından, davacının davasının kabulü ile, Edirne ili , Havsa ilçesi, A3 köyünde kain, 2686 parsel sayılı taşınmazın , davalı K7 kızı K3 adına olan 1/2 payın iptali ile taşınmazın davacı K8 oğlu K1 adına tapuya kayıt ve tesciline, önalım bedeli olan 15.623,75 TL'nin davalı adına nemalandırılmak amacıyla blokeli olarak F1bank Selimiye Şubesinde açılacak hesaba yatırılmasına ve karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine" şeklinde karar verilmiştir…pay satan tanık sıfatıyla K5 taşınmazdaki payını davalıya 15.000TL bedel karşılığı sattığını, resmi senette 25.000TL den haberinin olmadığını…(yerel mahkemenin) kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından taraf vekillerinin istinaf başvurularının ESASTAN REDDİNE…”
Bu bakımdan, tanıkların özellikle satış bedelinin ödendiği miktarı ve anı görmesi davacının iddiasının ispatı bakımından önem taşımaktadır:
· Yargıtay HGK, E. 2017/2262 K. 2019/649 T. 13.6.2019:
“… mahkemece davalılar ile davalılara pay devredenler arasındaki pay bedellerine ilişkin görgüye dayalı bir anlatımda bulunmayan ve bilirkişi raporu ile de çelişen tanık beyanları esas alınmak suretiyle karar verilmesi doğru değildir. Zira, soyut tanık beyanları davacının bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir. Davacı bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamamıştır. Ne var ki, davalılar vekili, bilirkişi heyeti raporuyla belirlenen bedel itibariyle depo kararı verilmesini talep ettiğine göre, bu beyanın gözetilmesi gerektiği de açıktır.”
· Yargıtay 14. HD., E. 2016/5865 K. 2016/9721 T. 22.11.2016:
“Dinlenen tanıkların bedelin ödenmesiyle ilgili görgüye dayalı bilgileri bulunmamaktadır. Ancak, dava konusu taşınmazın değerine ilişkin duyum ve görüşlerini beyan etmişlerdir. Mahkemeye davacı tarafından bedelde muvazaa iddiasını ispata yarayan başka bir kanıt sunulmamıştır. Soyut tanık anlatımları ve keşfen belirlenen değer bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya tek başına yeterli bulunmadığından, davacının muvazaa iddiasına itibar edilemez.”
Şayet bedel muvazaası ispat edilemezse, davacı ancak tapuda yazan bedeli depo ettirerek önalım hakkını kullanabilir:
· Yargıtay 6. HD., E. 2002/995 K. 2002/2528 T. 09.04.2002:
“Davacının bu yönde dinlettiği tanıklar satış bedelinin ne olduğu yönünde bir açıklamada bulunmamıştır. Bu konuda yapılan keşifler sonucu alınan bilirkişi raporları tamamlayıcı delil niteliğinde olup, tek başına yeterli delil olarak kabul edilemez, Bu itibarla bedelde muvazaa iddiasının kanıtlandığı söylenemez. Açıklanan durum karşısında davacıdan tapudaki satış bedeli ve buna ait harç ve masraflar esas alınarak, bu miktar üzerinden şufa hakkını kullanıp kullanmayacağının sorulması, kabul ettiği takdirde tapudaki satış bedeli harç ve masraflar toplamı ile davacının daha önce depo ettiği miktar arasındaki farkın depo edilmesi için davacıya uygun süre verilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken bundan zuhul ile yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur.”
Öte yandan, tanıkla ispat dışında da bedel muvazaasını ispat etmenin yöntemleri vardır. Önemli olan husus, tarafların tapuda gösterilen bedel üzerinden satış yapmadığının ispatıdır:
· Yargıtay 14. HD., E. 2014/12074 K. 2015/1814 T. 20.02.2015:
“Davacı, tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir. Somut uyuşmazlıkta, davacı asıl davada davalı K1'nın 25.05.2011 tarihinde edindiği dava konusu 5/32 pay ile ilgili olarak tapuda gösterilen satış bedeli olan 6250 TL üzerinden önalım hakkını kullanmış, bu davanın açılmasından bir gün sonra, ilk satıştan ise 15 gün sonra davalı aynı payı 10.06.2011 tarihinde 18.000 TL bedelle davalı K3'a, o da aynı payı 16.06.2011 tarihinde kardeşi diğer davalı K2'a 30.000 TL bedelle satış yoluyla devretmiştir. Asıl dava açıldıktan sonra, çok kısa aralıklarla daha yüksek bedellerle yapılan bu satışlar önalım hakkını önlemek amacıyla yapıldığını göstermektedir. Hal böyle olunca, önalım bedelinin 25.05.2011 tarihli ilk satış sözleşmesindeki bedel olarak kabulü gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmediğinden, kararın bozulması gerekmiştir.”
Av. Dr. Halil Ahmet Yüce
Kıymetli görüş ve eleştirileriniz için: yucehukuk@gmail.com